Benidorm traîne une réputation qui la précède : celle de la station balnéaire verticale de la Costa Blanca, des bars à gogo de Levante et de la caricature des vacances organisées. Pourtant, il suffit de lever les yeux pour que le cliché se fissure. Des tours se dressent au coude à coude au-dessus de deux longues baies. Entre elles, la vieille ville occupe toujours son promontoire rocheux, avec ses ruelles étroites qui grimpent vers le dôme aux tuiles bleues de Sant Jaume et le Balcón del Mediterráneo.
Rien de tout cela n'est le fruit du hasard. Le Plan General de 1956, approuvé sous le mandat du maire Pedro Zaragoza Orts, fut le premier document de ce type en Espagne. Une révision de 1963 a ensuite imposé des écarts minimaux entre les constructions et obligé chaque immeuble à prévoir des espaces de loisirs ouverts, une règle que la ville applique toujours. Les urbanistes étudient le résultat comme un modèle de densité compacte : une croissance empilée à la verticale sur deux baies plutôt qu'étalée le long de la côte. C'est pourquoi vous pouvez y vivre sans voiture et rejoindre une plage à pied depuis presque n'importe quelle adresse.
Ce que vous y gagnez : une ville qui ne dort jamais, avec des commerces, des restaurants et des cliniques ouverts en janvier, et une population de résidents qui y reste tout l'hiver. Ce que vous acceptez : un horizon qui est ce qu'il est, des plages et des rues bordées de bars bondées une grande partie de l'année, et le fait que la vie tranquille dans des constructions basses est l'apanage des villes voisines, mais pas de celle-ci.
Le verdict
Les avantages sont réels. Les inconvénients aussi. Les deux comptent plus qu'aucune brochure ne l'admet.
Une ville planifiée qui reste ouverte tout l'hiver
L'association hôtelière HOSBEC rapporte que plus de quatre hôtels sur cinq à Benidorm sont restés ouverts pendant la saison d'automne et d'hiver 2025-2026, ainsi que plus de neuf appartements touristiques sur dix. Presque rien ne ferme, ce qui garantit le maintien des services pour les résidents.
Le plan de 1956 façonne toujours une densité de vie agréable
Le Plan General de 1956 et sa révision de 1963 imposent une séparation entre les tours et exigent des espaces de loisirs ouverts autour de chaque bâtiment. Le résultat est une ville dense mais où il fait bon marcher, avec de la lumière et de l'espace au niveau de la rue.
De solides liaisons de transport, sans avoir besoin de voiture
L'autocar ALSA rejoint l'aéroport d'Alicante en environ 45 minutes, avec plus de 36 trajets par jour. Le TRAM, quant à lui, relie Benidorm Intermodal à Alicante et continue vers le nord en direction d'Altea, Calpe et Dénia.
Une vieille ville qui a conservé ses bâtiments bas
Le Centro Urbano se situe sur le promontoire entre les deux baies, avec un parc immobilier plus ancien et bas dans les ruelles étroites autour de Sant Jaume et du Balcón del Mediterráneo. Il convient aux acheteurs qui souhaitent accéder aux deux plages à pied et sont prêts à s'accommoder d'un appartement plus ancien.
Une population résidente internationale et active
Début 2024, environ un tiers des résidents enregistrés étaient des ressortissants étrangers, principalement britanniques, colombiens et roumains. C'est une ville où l'on vit et travaille, et pas seulement une destination de vacances.
Pas d'hôpital public dans la commune même
Les deux hôpitaux, IMED Levante et Hospital Clínica Benidorm, sont privés. L'hôpital public de référence est l'Hospital Marina Baixa à Villajoyosa, la ville voisine au sud, ce qui surprend de nombreux acheteurs qui s'attendent à ce qu'une ville de cette taille en possède un.
Une affluence estivale d'une ampleur que peu de villes égalent
La population enregistrée est de 77 327 habitants, mais la mairie a estimé la présence de plus de 365 000 personnes en ville lors des journées les plus chargées de 2023. Il s'agit d'une estimation et non d'un comptage, mais la pression sur les rues et les plages est bien réelle.
Le bruit de la vie nocturne de Levante atteint de nombreuses fenêtres d'appartements
La plage Est abrite la plus forte concentration d'hôtels et de bars de la côte. Les appartements situés sur cette bande ou à proximité échangent leur vue sur la mer contre un bruit qui se prolonge tard dans la nuit une grande partie de l'année.
Des prix en forte hausse dans les sept quartiers
Les prix affichés en août 2026 étaient en forte hausse sur un an, et ce dans tous les quartiers. Les acheteurs qui attendaient une baisse ont été constamment devancés par le marché, et Poniente en particulier est devenu cher.
Alicante, à la limite du trajet quotidien acceptable
Le trajet en TRAM jusqu'à Alicante dure de 70 à 80 minutes, ce qui est faisable occasionnellement mais usant au quotidien. Toute personne dont la vie est axée sur la ville devrait envisager de vivre plus près, à Villajoyosa ou à Alicante même.
Note de la rédaction
Notre avis sincère : Benidorm est une ville plus agréable que sa réputation ne le laisse croire, et plus bruyante que ses défenseurs ne l'admettent. L'histoire de son urbanisme est authentique. Le Plan General de 1956 a donné naissance à une station balnéaire compacte et verticale que les urbanistes continuent d'étudier. Les chiffres de l'hiver confirment qu'il s'agit bien d'une ville et non d'un décor saisonnier : la plupart des hôtels restent ouverts jusqu'en mars. Le détail de marché à retenir est l'inversion qui se produit au centre : la vieille ville y est le quartier le moins cher malgré son emplacement idéal, car son parc immobilier est ancien et peu élevé. Soyez lucide sur le reste. Il n'y a pas d'hôpital public en ville, la cohue estivale est bien réelle et le quartier de Levante est bruyant. Si vous recherchez la même côte avec moins de tout, Villajoyosa est beaucoup moins chère, dispose de l'hôpital public et d'une meilleure desserte en tram ; Altea offre la jolie vieille ville que Benidorm n'a jamais eue ; l'Alfàs del Pi et Albir sont plus calmes et tout aussi internationales. Si aucune de ces options ne vous tente, c'est que Benidorm était probablement la bonne réponse pour vous depuis le début.
commune de Elche, station: Alicante-Elche Aeropuerto (8019), 49 km au sud ouest
Moyenne 1981-2010 · AEMET
Mis à jour 1 juil. 2026
recensement annuel de la population de l'INE, critère de nationalité, 1 janvier 2025
Où vivre et à quoi s'attendre selon le budget.
La baie ouest, environ trois kilomètres de sable derrière une promenade rénovée, bordée de tours dont l'Intempo. De caractère résidentiel, avec des commerces de tous les jours et des cafés le long des rues derrière le front de mer.
La baie orientale et la plus forte concentration d'hôtels et de bars de cette côte. Ici, les appartements se louent facilement et bien, et leur vue sur la mer se paie par un bruit qui se prolonge tard dans la nuit une grande partie de l'année.
L'extrémité est de la ville, au pied des falaises de la Serra Gelada, et le coin le plus britannique de Benidorm. Un quartier établi, bien desservi et le plus éloigné du centre à pied parmi les principaux quartiers.
Les rues derrière le front de mer de Levante, avec des immeubles plus bas et une vie de quartier à l'année, où les résidents font leurs courses plutôt que les visiteurs. À quelques pas de la plage, avec des commerces et des bars de tous les jours ouverts tout l'hiver.
Les rues équivalentes derrière la baie ouest, encore plus calmes et résolument résidentielles. Commerces de proximité, immeubles ordinaires et très peu de tourisme s'aventurant aussi loin de la plage.
La vieille ville sur le promontoire rocheux entre les deux baies, dont les ruelles étroites montent jusqu'au dôme aux tuiles bleues de Sant Jaume et au Balcón del Mediterráneo. Principalement des appartements anciens au-dessus de commerces, avec le port de pêche en contrebas.
Situé entre les deux grandes plages de sable, le port est le point de départ des excursions maritimes vers l'île de Benidorm. Le quartier comprend le quartier historique des pêcheurs de Barri del Campo et la plage de Mal Pas à côté du port. Les installations portuaires régionales soutiennent une flotte de pêche locale et le Club Náutico, qui promeut les sports nautiques depuis 1963.
Des réponses honnêtes aux questions que les acheteurs posent vraiment.
Taux des droits de mutation au mois d'août 2026. Les taux sont fixés par communauté autonome et évoluent. Faites confirmer les chiffres actuels par un avocat ou un conseiller fiscal espagnol avant de budgétiser.
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